Investissement
Rentabilité locative : formules, calcul et exemple chiffré
Un investissement locatif se juge sur trois chiffres : la rentabilité brute, la rentabilité nette et le cash-flow. Les confondre conduit à surestimer un projet de 1 à 2 points de rendement, parfois davantage. Voici les formules, un exemple complet et les pièges qui changent le résultat.
Rentabilité brute = loyers annuels ÷ prix d'achat. Rentabilité nette = (loyers − charges) ÷ coût total du projet, frais d'acquisition inclus. Rentabilité nette-nette = bénéfice après impôts ÷ coût total. Le cash-flow, lui, compare les loyers encaissés à la mensualité de crédit : c'est lui qui détermine l'effort d'épargne réel.
Les trois formules à connaître
Coût total = prix d'achat + frais de notaire + travaux + frais de dossier
La rentabilité brute sert à comparer rapidement deux biens. La rentabilité nette sert à valider un projet. La nette-nette sert à savoir ce que vous gardez réellement, une fois le fisc passé.
Exemple chiffré complet
Prenons un studio acheté 150 000 €, avec 12 000 € de frais de notaire, loué 750 € par mois, avec 5 % de vacance locative.
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyers théoriques (750 € × 12) | 9 000 € |
| Vacance locative (5 %) | − 450 € |
| Charges de copropriété | − 1 200 € |
| Taxe foncière | − 800 € |
| Assurance propriétaire non occupant | − 250 € |
| Entretien et petites réparations | − 400 € |
| Résultat avant crédit et impôt | 5 900 € |
- Rentabilité brute : 9 000 ÷ 150 000 = 6,0 %
- Rentabilité nette : 5 900 ÷ 162 000 = 3,64 %
Deux points séparent la brute de la nette : les frais d'acquisition et les charges réelles. C'est exactement l'écart qui fait basculer beaucoup de projets dans le rouge une fois le crédit intégré.
Cash-flow et effort d'épargne
Avec un crédit de 150 000 € sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité assurance non comprise avoisine 870 €, soit 10 440 € par an.
Ici : 5 900 − 10 440 = − 4 540 €, soit environ 378 € d'effort d'épargne mensuel
Un cash-flow négatif n'est pas rédhibitoire : il correspond à de l'épargne forcée, qui rembourse du capital. Encore faut-il pouvoir la financer sur la durée du prêt et vérifier qu'elle reste soutenable en cas de vacance prolongée ou de hausse des charges.
Ce que change la fiscalité
En location meublée au régime réel (LMNP), les amortissements du bien et du mobilier viennent réduire le résultat imposable. Sur notre exemple, une base amortissable d'environ 138 000 € sur 30 ans et un mobilier de 8 000 € sur 7 ans représentent près de 5 700 € d'amortissement annuel : le résultat fiscal tombe presque à zéro et l'impôt devient marginal.
Les cinq variables qui changent tout
- La vacance locative : 0 % en théorie, 5 à 10 % en pratique selon le marché et la saisonnalité.
- Les charges de copropriété : une différence de 100 € par mois représente 1 200 € par an, soit près d'un demi-point de rentabilité.
- Le taux du crédit : +0,5 point sur 20 ans, c'est environ 40 € de mensualité supplémentaire par tranche de 100 000 € empruntés.
- Les travaux : ils entrent dans le coût total, mais peuvent aussi augmenter le loyer et réduire la vacance.
- La fiscalité : le régime choisi (micro-BIC, réel, foncier) pèse directement sur le résultat net.
Les erreurs de calcul les plus courantes
- Oublier les frais de notaire dans le coût total (7 à 8 % dans l'ancien).
- Compter 12 mois de loyers sans vacance ni impayé.
- Ignorer la taxe foncière et l'assurance, souvent oubliées dans les simulations rapides.
- Confondre rentabilité et cash-flow : un bien rentable peut être en cash-flow négatif, et inversement.
- Négliger l'impôt alors qu'il peut représenter plusieurs centaines d'euros par an.