Location longue durée
État des lieux : mentions obligatoires, modèle et bonnes pratiques
L'état des lieux est la pièce qui protège à la fois le bailleur et le locataire. Bien rédigé, il rend inutile toute discussion sur l'usure du logement ; mal fait, il transforme une remise de clés en conflit. Voici ce qu'il doit contenir, comment le structurer et les erreurs à éviter.
L'état des lieux est contradictoire, signé par les deux parties et annexé au bail (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2). Il décrit pièce par pièce l'état réel du logement, avec les relevés de compteurs, et pour un meublé l'inventaire détaillé du mobilier. Un état des lieux de sortie permet d'imputer les dégradations sur le dépôt de garantie, mais jamais la vétusté normale.
Qu'est-ce qu'un état des lieux ?
L'état des lieux est un document qui décrit, de façon contradictoire, l'état du logement au moment de la remise des clés puis à la restitution. Il est établi par le bailleur et le locataire, ou par un commissaire de justice, et annexé au bail (ou remis au locataire s'il est signé plus tard).
Son contenu suit un modèle réglementaire défini par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Il ne se limite pas à des cases cochées : il doit permettre, des mois ou des années plus tard, de savoir dans quel état se trouvait chaque élément du logement.
Entrée ou sortie : deux documents différents
| État des lieux d'entrée | État des lieux de sortie |
|---|---|
| Réalisé lors de la remise des clés, avant l'installation | Réalisé lors de la restitution des clés |
| Décrit l'état initial et les équipements fournis | Compare l'état final à l'état d'entrée |
| Sert de référence pour tout le bail | Sert à évaluer les dégradations et le dépôt de garantie |
| Inventaire du mobilier pour un bail meublé | Vérification du même inventaire |
En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Prenez donc le temps de le réaliser, même lors d'une location entre proches ou d'une remise de clés tardive.
Les mentions obligatoires
- identité du bailleur et du locataire ;
- adresse et identification du logement, date de l'état des lieux ;
- description précise de chaque pièce : murs, sols, plafonds, menuiseries, portes, équipements ;
- relevé des compteurs (électricité, gaz, eau) et état des équipements de chauffage et de ventilation ;
- état des éléments extérieurs éventuels (balcon, terrasse, parking, cave) ;
- inventaire et description du mobilier pour un logement meublé ;
- observations éventuelles des parties et signatures.
Comment le rédiger pièce par pièce
Pour chaque pièce, partez des murs et descendez vers le sol, puis passez aux équipements : c'est la méthode la plus rapide pour ne rien oublier.
- Murs et plafonds : peinture, papier peint, traces, fissures, humidité.
- Sols : parquet, carrelage, lino ; rayures, taches, jeu entre les lames.
- Menuiseries : fenêtres, volets, joints, vitrages, système d'occultation.
- Équipements : cuisine, électroménager, chauffe-eau, radiateurs, prises.
- Sanitaires : robinetterie, débit, joints, évacuation, ventilation.
- Mobilier (meublé) : literie, vaisselle, ustensiles, luminaires, table et sièges.
Précisez l'état observé plutôt que de cocher « bon état » : « parquet avec deux rayures visibles sous la fenêtre », « joint noirci au receveur de douche ». C'est ce niveau de détail qui protège les deux parties en cas de désaccord.
Signature, remise et frais
L'état des lieux est établi en deux exemplaires originaux, un pour chaque partie. Lorsqu'il est réalisé par un commissaire de justice, les honoraires sont partagés par moitié entre bailleur et locataire, sauf disposition contraire du bail.
Conservez le document aussi longtemps que la relation locative, puis pendant le délai de contestation des sommes liées au dépôt de garantie. Un scan daté dans un dossier numérique évite de repartir de zéro en cas de perte.
Litiges et dépôt de garantie
À la sortie, seules les dégradations imputables au locataire peuvent être retenues. La vétusté normale (usure liée au temps et à l'usage) ne l'est jamais. Une grille de vétusté annexée au bail permet de chiffrer objectivement la part d'usure.
- Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de deux mois après la remise des clés, ou d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée.
- Les retenues doivent être justifiées par des devis ou factures, pas par une estimation globale.
- Un désaccord peut être porté devant la commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges locatifs.
Checklist avant la signature
- Toutes les pièces ont-elles été décrites une par une ?
- Les compteurs sont-ils relevés et datés ?
- Le mobilier est-il inventorié, pour un meublé ?
- Les observations des deux parties sont-elles écrites, même brèves ?
- Les photos sont-elles prises et annexées ?
- Deux exemplaires originaux sont-ils signés ?